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房地产税喊了十多年了,每次都是狼来了。
没想到,这次狼真的来了。
10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权在部分地区开展房地产税改革试点工作。
有人欢喜有人愁。房子多的,担心自己要被征税;更多的是像我这样婶儿的平民,幸灾乐祸坐等房价下跌好捡漏。
房地产税到底怎么回事?要征多少?哪些城市会征税?房价还会继续奏乐继续舞吗?
热巴今天就来一次说明白。
01
为什么要征收房地产税?
主要原因有3点。
首先是房地产市场调控数年,房价上涨压力依然很大。
这说明主要依靠行政手段进行的房地产市场调控不大好使,应该更多地依靠经济手段,利用税收杠杆稳定房地产市场。
其次是为了促进土地集约利用。
有钱人买房,买10套,住一套,空10套,哎,就是玩。
而有的人一套房都没有。
可以把住房资源的价值发挥到*。
第三,调节个人收入分配,缩小贫富差距。共同富裕的口号不是喊着玩玩的。
02
和此前推行的上海、重庆试点,有什么区别?
2011年,上海、重庆开始试点房产税。
虽然总是被放在一块儿说,但是在房产税的征收上,也是两个版本。
上海主要以“超出面积”[本市居民人均住房建筑面积超出60平米(含)]为标准,而重庆主要以“超出价格”(超出上两年商品住房相关均价2倍及以上)为标准,进行征税。两地的主要征收范围稍有区别:上海完全着力于增量市场;而重庆既包括增量市场,还包括存量市场。
试点10年,房产税对这两地楼市的影响有多大呢?
几乎没有。
而此番要推动试点的房地产税,是一个大的税种,征收的不止有新增住房,还有存量住房。
简单地说,就是房地产税是对市面上所有的房产进行征税,交易环节和持有周期都包括在内。
从范围来看,房地产税征收的对象更广。
03
哪些城市会试点房地产税?
哪些城市会试点房地产税呢?现在各种猜测都有。
今天有新闻报道,今年5月份,财政部叫了深圳,上海,重庆,苏州,杭州,济南去北京开会讨论房产税试点的问题了。
另外八月份后,又在北京召开过两次座谈会,后来经过讨论,压缩至10座以内,包括深圳、杭州、海口、三亚、上海、苏州、成都、宁波等。
以上这些城市大概率是*批试点的。
04
房地产税的征收对象是谁?
官方文件其实已经说的很清楚了,房地产税的征收对象是——
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
简单来说就是:
1、宅基地自建房不需要管房地产税
农民拥有的自建房,本来就不能自由交易,基本没有金融属性,没必要为农民增加赋税,这才是共同富裕。
关于这一点,很多人讨论的重点是:小产权会不会纳入征收范围?
主要针对的就是大城市的小产权,比如深圳,小产权可以说是可租可售可拆迁,并不比商品房差,这样的房产不纳入征收范围不足以说公平。
会不会纳入征收范围不清楚,但是有一点很清晰,试点初期这不是重点,但这个说法已经为后续留足空间。
关键就在于“依法获得”,什么叫依法?就是不能违建,不能交易,去掉这两点大城市小产权违规的大半,这就是后续调整的空间。
2、非居住用地的各类房产,还是按照此前房产税的规定缴纳
明说这句话指的就是公寓、写字楼、商铺这些鸡肋的产品,之前是按公司买就需要缴纳房产税,一般是租金的12%,个人名义购买需要支付比较高的增值税。
这类房产基本沿用之前的办法,短期不会改变,征收房产税,但不会征收房地产税。
但这并不说明这类房产相比之下,成为更好的投资产品,不征收的原因恰恰是因为过去他们的税已经够多了。
3、其实真正适用房地产税的,就是居住类房产,主要就是商品房
很多人问军产房、集资房、安居房、经济适用房,也会征税吗?
这些房产本来就属于福利性质的房产,在市场流通时,因为品质、楼龄等因素,价格也不是很高,没有讨论的必要性。
产权清晰,可能就一并参与商品房征收了,毕竟房地产税本来也是要考虑价格和面积的,关键还是在商品房纳税方式。
05
税率
适用税率上海分两档:0.4%和0.6%;重庆分三档:0.5%、1%和1.2%
国际平均是在1%左右,我国很有可能参考。但是赋税不可能过重的,尤其是我国本身在土地出让时,已经征过一次税了。
06
对楼市的影响
这个问题是大家*为关心的。
经过这么多年的调控,国内外房产税的历史和经验,仔细分析了未来深圳房产税的各种可能性之后,也不难得出结论。
短期之内肯定会有心理冲击,毕竟是加税,不排除市场会进一步收到打击,尤其是现在的下行市场。
但是中长期,房产税几乎不会对房价有太大影响。
*终决定房价是否上涨的根源就是两个:货币和需求。没有任何东西可以阻止房价上涨,只有货币和需求。
07
对购房者、租房者有何影响?
那么,*后灵魂一问,对我们购房者有何影响?
只有一套房子的同学可以洗洗睡了,不要加戏。你们是刚需,肯定是免征的,还有按照面积免征,比如人均40平米,50平米,或者60平米免征。
对于真正有钱的人来说,房产税也只是九牛一毛。
房产税真正收割的是那群中产和小富的人,这类人的身价已经妥妥达到千万以上。
他们满足完两套自住和改善需求之后,手上还有闲钱,没有更好的生财之道,想通过买房来实现向富豪阶级跨越,就不停的加杠杆买房,而且在房价不断上涨的过程中,买房是会上瘾的,或是在过去十几二十年手上有五套以上房子,通过已经实现身价暴涨的那些人。
这类行为其实是不利于共同富裕的。
再谈谈我们普通人关心的问题:会不会转嫁到租房人身上?
个人觉得这点是毋庸置疑的。
房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东,尤其是城市核心地段,但是出租困难的远郊区,租金不会明显上涨。
总体来说,在具体征收细则,试点城市,税率等出台之前,得出什么结论都太早了。
让子弹再飞一会儿吧。