置业攻略：未来5年，“老破小”还值得入手吗？这2点必须考虑！

来源：吉屋网发布时间：2021-09-23 14:16:25

一般来说，除了一些古董，旧的东西都是没有新的贵。但是在楼市，却经常出现二手房价格比新房还高的情况，也就是我们所说的“房价倒挂”。

比如之前有报道，上海一豪宅楼盘附近价格普遍在18-20万/平米，而同类型新房每平米要便宜好几万；深圳之前曾报道过由于一个楼盘比一路之隔的二手房单价低2万元，致使售楼处被挤爆的情况；杭州也出现过由于新房价格比二手房低，消费者“抢房”的新闻。

而在二手房中，有一类房子格外引人注意，就是我们常提到的“老破小”。说起来这种房子也实在是神奇，“老破小”三个字哪个都和“高价”不沾边，偏偏组合在一起就成了抢手货。尤其是*周围的老房子，有的真的是一房难求。

不过，随着国家频频出台各项调控措施，未来几年，老破小的价值可能不再有曾经那么高了。想要入手的人在购买前需要考虑这几点问题。

教育属性逐步剥离

老破小之所以抢手，很大一部分原因是因为其被附上了教育属性。不少老小区周围都有*，为了下一代能够顺利入读好*，父母们也是不惜一掷千金购买学q房，也使这些老小区的房子房价被炒的越来越高。无法否认，这种情况不仅造成了房价的畸形增长，也造成了教育的不公平性。

不过现在，老破小的教育属性正在被逐步剥离。

首先，上海、北京、深圳等多个城市开始试点多校划片机制。简单来说，就是一个小区对应多个**，各个家庭也不确定自己的孩子能够上哪个*。这样做的目的就是为了打破优质*入学资格的独特性，把就近入学落到实处，从而遏制房价。

其次，从今年秋季开始，多个城市开始试点教师轮岗制度。同一个老师，会在不同的*进行轮岗教学。这其中，不乏*老师以及各*的骨干教学力量等等。如此一来，将会进一步实现教育资源的公平性。

这样一来，老破小的教育属性没有之前那么强，价格也会逐步回到正常水平。

多城推出二手房指导价

很多老小区的房子价格过高，除了受周边学习影响，还有一个主要原因是炒房客不断提高挂牌价格，将房价炒的过热。不过现在，随着多个城市开始实施二手房指导价政策，这种炒房价的情况将会越来越少。

自今年2月深圳推出二手房指导价后，西安、广州等多个城市纷纷加入调控大军。而楼市的表现也能说明，二手房指导价的效果显著。

根据国家统计局公布的*新数据，8月二手房价格止涨转跌，这也是今年以来二手房价格首次出现下降。在城市涨跌数量上，二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内*水平。而作为首个出台二手房指导价的城市，深圳二手房市场降温显著，二手房涨幅已连续4个月下降。

这种二手房市场降温的行情当然也对老破小起到了巨大的影响作用，一方面是因为老破小的价值因为参考价出现下跌，另一方面也是因为老破小变得更难卖掉。

所以，可见未来老破小将会摆脱“名不副实”的价格，回归到一个正常的水准。

买一手还是买二手？

其实，不止住宅领域的新房和二手房时常让购房人纠结，其他类型的商业地产也有“新”和“旧”的比较，这其中，商铺应该是*典型的一种。因为一手商铺和二手商铺的差别也挺大。

类比于住宅，一般二手商铺的周边设施也较完善，商业配套、客流量也较稳定；但对于新商铺来说，这些都是些未知因素，因此有一定“赌”的风险。

其次是价格，二手商铺的价格可以参考周边现有商铺价格进行比较；但一手商铺的价格波动则会更大，所以要看投资者的经验和眼光。同时，二手和一手商铺的税费也不同。二手商铺的税费相对更高，而一手商铺税费一般只有契税（房价3%）和印花税需要缴纳。所以两者的购置成本也不同。

总结来说，不管是一手还是二手都各有利弊，上车前要谨慎思考。