稳健前行的融创：既能顺水推舟，也能逆水行舟！

来源：吉屋网发布时间：2021-09-21 12:00:00

3月12日，融创中国（下称“融创”，01918.HK）发布了2020年业绩报告。

从这份报告来看，融创的盈利能力表现极为亮眼，其营收、净利和每股盈利等指标均取得不错成效。

1、营收2305.9亿元，同比增长36.2%；

2、母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；

3、预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

财报发布后，迅速引起了市场的广泛关注，不过暴哥注意到，媒体对融创的报道，多集中在其盈利能力的表现上。

但在暴哥看来，融创这份财报*的亮点并不止有它的盈利能力。

为啥这么说呢。

随着地产进入下半场，当下市场分化加剧，头部房企不断集中，是预料之中的事，所以融创的盈利增长并不奇怪。

理由很简单，像融创这样的头部企业，很早之前就开始深耕国内的核心城市，具备先发优势，所以相对来说实现盈利预增是意料之内的事。

这一点，从城市深耕和土地成本维度就能发现，融创具备极大的先发优势，使得后进入的企业很难追赶。

根据*新财报数据显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米，2021年全年可售货值预计超过了9000亿。

正因为这些优势的存在，使得融创不仅足够未来5-6年的发展，并且因其巨大的利润空间，这将足以使其保持行业*地位，甚至可以更上一层楼。

在暴哥看来，相比融创强劲的盈利能力，融创财务结构的不断优化，更让人感到欣慰。融创一次次用实际行动证明了——自己不仅能打赢顺风局，同样在逆风局中也一点不怂。

如果把以前行业的迅猛发展形容为顺周期，那么现在随着行业规模见顶及调控不断趋于，行业竞争加剧，在这样的背景下，更为考验的是企业逆水行舟的能力，企业不仅需要“增长”，更需要“健康”，所以对企业来说保持良性的增长就极为重要。

而融创就是这样一家企业，融创在保持经营业绩稳健增长的同时，凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。简言之，融创在保持自身财务稳健的基础上，依然实现了“高速”发展，这是十分难得的。

截止2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

大风大浪中，融创是如何做到“既顺水推舟，又能逆水行舟”？如果你对融创的发展历程有过深入了解，那么你将对这一切不会再感到惊叹。

顺水推舟：精准把握市场节奏

上市十年里，融创经历了从黑马到千里马的转变。但令人叹服的是，融创始终踩准行业周期，成为名副其实的房地产行业“战略之王”。

通过梳理融创2010年上市以来的发展脉络清晰可见，融创在行业高速发展的背景下，果敢进取，快速发展，成功积累了经营、产品、资源优势，迅速占领行业头部地位，从排名30位开外的区域型房企，一举跃升为行业头部企业，可谓成绩。

如从过往融创在市场的动作来看，虽说融创曾给人以”并购王“的感觉，但事实上，融创之前的不断并购，是融创的战略需要，现在回过头看，这恰恰是其踏准市场节奏*的证明。

融创在房地产市场大力“买买买”，是什么时候？

我在翻阅了近几年融创的财报以及大量研报后，得到了结果：融创并购*为疯狂的时间轴是2015年-2017年这段时间。

（融创近10年的收购曲线图）

回顾地产行业的发展曲线，会发现，融创搭上了地产行业高成长的末班车，精准把握上一轮地产上行周期的契机。

事实上，我国楼市调控加严，就是从2016年底开始的，2016年12月在中央经济工作会议上，开始重点强调“促进房地产市场平稳发展”，并首次提出了房地产市场的“长效机制”。之后的2017-2019年，则是对于房地产长效机制的实施，并开始“因城施策“，楼市分化加剧。

换句话说，也正是因为融创对趋势的精准判断，才会成就现在的融创。

根据融创*新的财报数据显示，2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持*优势，其中在12个城市销售金额排名*。

此外，我翻看了下融创之前的销售情况。

2011年时，融创合同销售额不足200亿，2012年达到316亿，2013年508亿，2014年659亿，并于 2015-19 五年间实现年复合增长率达 53%，显著高于行业均值。

凭借敏锐的行业嗅觉，以及对于市场的敬畏之心，融创没有选择继续高速狂奔，而是主动求变，从2017年之后，融创开始有意控制财务杠杆。我们可以从以下几个维度看出融创的战略变化：

*，时间线来看，融创在2017年之后，并购的数量和规模，相比之前更小了，只出现了数宗比较典型的收购。

第二，融创通过减少招拍挂等方式大大降低了高价拿地的风险，不断强调内生增长，严控制拿地节奏。可以说，融创已拥有的充足高质量土地储备，使得融创能更为从容、客观、谨慎的判断市场，“有机会就拿地，没有机会就不进入。”

*典型的如2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元的拿地优势，坚持高标准拿地策略，巩固高质量土储优势。

从中指研究院发布的《2020年1-12月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜TOP100》可见，TOP100企业拿地总金额32337亿元，拿地规模同比增长14%。同期融创中国拿地金额为695亿元，排名第15位，较2019年的1000亿元同比下降30.5%。

逆水行舟：迅速降杠杆，加固企业护城河

在三道红线要求下，地产行业的发展迅速从“杠杆红利”向“管理红利”时代转变。

如果说以前的护城河是指土地储备，那如今护城河还包括降低负债率，严格把控现金流及回款，提高企业运行安全。

自2019年下半年起，融创结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。

截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕；短期债务较同年中期大幅下降34.9%，占总有息负债比重下降至30%的行业低位，现金及财务弹性更趋强韧。

与此同时，得益于自身坚实的基础，融创三项资本结构指标连续实现显著改善。

2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

融创连续三年净负债率下降

融创剔除预收款项后的资产负债率连续三年下降

融创中国短时间内降杠杆的效果显著，得益于降负债目标的坚决执行，以及多年积累的战略优势。

对于融创的业绩增长，市场早有预见，融创在2020年所取得的降杠杆成果已经引起资本市场的密切关注。花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、中金、海通等20多家国内外投行密集发布研报，给予融创正面评价。

2021年1月21日，标普全球评级宣布，授予融创中国拟发行的优先无抵押美元债券长期债项评级“B+”。

“融创中国拥有良好的现金收入，且核心开发业务的支出更趋于审慎，我们预测该公司将能够逐渐改善其财务杠杆。这缓解了2019年因举债补充土储导致杠杆率激增的状况，该公司评级的稳定展望亦反映这一点。”

此外，融创董事会主席孙宏斌累计回购1.53亿港币股票（564万股）显示其对融创的信心，向市场传递积极信号。

对于2021年的战略，融创方面表示，将继续以地产开发为核心主业，加速确立更均衡全面的发展态势，成为各方面均好和具备全面竞争优势的头部房企。在充足高质量土地储备的支持下，将继续加速推货并坚决去化，保持销售增长，释放经营现金流。

暴哥注意到，融创发布2020年财报后，融创在资本市场表现也极为亮眼，截至3月12日收盘股价大涨7%，说明资本市场对融创的业绩表现极为认可。

融创的价值再发现和持续增长已经来临。未来，被低估的融创将它的新阶段给予客户、股东以及行业怎样的新价值增长，我们拭目以待。