二手房遭重锤！房价被腰斩，大涨基本无望！

来源：吉屋网发布时间：2021-09-16 14:17:18

本轮楼市调控当中，“二手房指导价”成为热门城市调控的标配。

随着8月31日广州祭出“二手房指导价”大招之后，截止目前全国已有13个城市推出了二手房指导价调整政策，包括深圳、上海、成都、西安、宁波、东莞、合肥、无锡、绍兴、金华、衢州、温州。

△广州跟进落地二手房指导价

这意味着，二手房市场或将进入到“政府定价阶段”。另外，在热门城市的带领之下，后续也会引发其他城市跟进“二手房指导价”。

二手房指导价威力巨大

以广州为例，公布的首批热点小区，其指导价对比挂牌价普遍折价30%以上。甚至有小区打折50%，相当于直接腰斩。

其中，在动辄15万+的核心楼市区域，其房价也被摁在10万以下了。这相当于，10万以上超高挂牌价都被“团灭”了。

△广州首批二手房指导价的小区名单

二手房指导价刚落地，市场就开始暗流涌动。有中介平台下架历史成交价、有银行出台相关细则、有业主降价卖房......市场对于“二手房指导价”新政的敏感度较大。

那么二手房指导价，对于楼市来说，将会有怎样的影响？

以首个尝试落地二手房指导价的深圳为例，*新成交数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比跌超八成，创下了近10年新低。另外的话，市场上64%样本房源价格下调，包括挂牌价和成交价。

由此可见，二手房指导价的落地，其调控效果还是比较明显的。对于市场来说，有利于让市场降温、有利于戳破房价的泡沫、有利于遏制住抱团涨价行为。

指导价深层次的意义在于限贷

二手房指导价政策的出台，更深层次的意义在于限贷。

多地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。无论业主的挂牌价、成交价有多高，银行会按照更低的指导价进行放款。

比如说，成交价为1000万的房子，指导价只有500万，那么银行会按照500万的总价来放款。按照3成*来看，本来可以贷700万的房贷，按照指导价就只能贷350万。那么对于购房者来说，其*就需要650万了，*比例一下子从3成上升到6.5成。

这对于过去用高杠杆来买房的炒房客来说，这无疑是致命一击。信贷是楼市的七寸，当楼市资金的蓄水池关闸之后，意味着高杠杆买房已经没有出路。

2021年以来，全国楼市信贷金融监管比较严格，包括严查经营贷及消费贷流入楼市、严查*是否为自持资金、房贷利率上涨、房贷额度收紧、放款周期延长等等。

再加上“二手房指导价”大招的落地，说明“限贷”的全流程已经开始铺开，当中官方收紧楼市信贷金融监管的意图就更加明显。

二手房指导价一方面是合理引导价格预期，另一方面是降低杠杆、减少二手投机。对此来看，房价已经丧失了大涨的基础。

二手房指导价将影响市场预期

二手房指导价的出台，将会影响业主和买家的心理预期。

对于卖方而言，当遇到急卖的情况，不排除业主会下调挂牌价，以回笼资金。而对于买方而言，指导价也有可能会成为购房者的谈判筹码。

当然了，也有可能会出现业主不急卖的情况，且对于房价心理预期较高时，有可能还是维持原来的挂牌价，甚至会出现暂时不卖。如遇这种情况，这对于买家的资金、付款方式等要求或有可能变高，比如说一次性付款。

但整体而言，二手房指导价的落地，买卖双方对于房价的心理预期大概率是下跌的。后续市场的博弈会进一步加剧，且在指导价落地之后，议价空间明显增大。