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下半场买房更难了!刚需难,小城市更难!

来源:吉屋网   发布时间:2021-09-15

秋分未到,行业的凛冬却已提前杀至!


 


二手房指导价冰冻市场,新房又陷房企暴雷风波。


                          


我不得不提醒大家:


 


放弃幻想,接下来的3个月,市场没有最惨,只有更惨!


核心一二线城市,刚需必然是难的!与此同时更难的,恐怕还是三四线的小城市!


 


比买房亏钱还要可怕的事情,正在楼市蔓延!




调控冲着的是炒房客,但误伤的总有刚需。


 


未来的3个月,想要在核心城市买房的刚需是真的难,并且这种难短期看不到终点。


 


首先,买二手房太难了!


二手房指导价杀过来,首付成本立马就高了,原本3成首付已经够到车尾了,这回又被甩下两个红绿灯。


 


同事去年好不容易凑够了150万,准备买房结婚,看中了深圳西部小面积,指导价出来之后,又回到了解放前,东拼西凑,还是差了60多万。


 


是选择更小的房子?还是考虑更远的东部?同事是一个也不想选。只能继续踏上看房路,寄希望于二手房指导价,能真正杀杀业主锐气,降点房价!


 


而二手房指导价真的能降房价吗?


 


不调控业主涨价,调控业主还有骚操作,指望调控降价,市场不知道还要博弈多久。


 


深圳指导价指导了半年之久,成交量是齐齐走低,但房价不少区域依旧很稳。


 


刚刚落地二手房指导价的广州,倒是出现了极为戏谑的一幕。


新政颁布3天,珠江新城的保利心语花园,一套104平的房子,直接降价600万,按照指导价96957元/平挂牌,比平时15万/平的挂牌价,每平降价5万多!


 


中介刷屏蓄客,大家还真以为广州房价降了,结果赶去一看,不过是业主的骚操作罢了!


 


业主确实按指导价挂牌,但也同时要求买家分别报价,价高者得,最终报价仍旧在1500万。


 


这价格降了吗?可以说是降了个寂寞。


 


去年9月,该小区同面积段总价大概在1200万左右,现在1500万,买家依旧是赚。


 


恰恰就应了那句话,暴涨40%,调控微跌10%。


 


卖家根本不亏,难受的还是买家。


 


本来可以入手核心板块的预算,二手房指导价杀来,只能选择更外围的区域,难道刚需生来就要有做接盘侠?


 


说此刻二手市场要观望,但是又该观望到何时呢?


 


没人能给出具体得到答案,只是要看,你的需求到底还等不等的起,家中的孩子着不着急入学,丈母娘还催不催婚。


此刻,买二手房,需要一颗钢铁一般的心,不但要对涨过的房价有容忍度,还要拿得出高首付,接受得了放款慢。


二手房,正在将购买力驱逐到新房市场。




而买新房呢?


 


同样难!


限价的新房,价格香是香,但是运气不好,只能陪跑!


 


比如杭州,调控来调控去,市场依旧飘着10万多张房票,全部盯准了倒挂的红盘。


 


而市场的供应,依旧是几千几百套的出,想要在其中杀出一条血路,摇到一套好房子,实在是难!


缴纳10年社保的无房户,在前一段时间22盘的红盘潮里,依旧是陪跑,杭州刚需也是苦不堪言。


 


成都也是同样的路子,第二批集中供地,天府新区限价仅仅1.8万,周边的二手房早已卖到3万,1万多的倒挂,明年入市,又是一场摇号的血雨腥风。


新房实在难抢!但抢到新房,就是真正的幸运儿了吗?


不到最后一刻,很难说抢到的是暴利,还是暴雷。


开发商三道红线,叠加银行的两大红线,房企此刻无论是融资,还是回款压力都是倍增。


而今年,恰恰又是房企到期债务规模最大的一年,高达12822亿元债务压力面前,接下来的3个月,不知又有哪家房企又会倒下!


 


前两天,河南本地最大的开发商建业发出求救信,称河南的暴雨疫情等影响,造成经营损失,请求政府帮助。

 




而在此前,恒大也是向广东政发出信号,至今还未走出泥潭,最近理财也被曝暴雷,千亿房企一遭落难,也是如此不体面。


 


其他房企的日子同样不太好过,不少大房企也开始调整内部结构以求活命,裁员潮已经来了,绿地被曝出裁员40%,碧桂园海外部爆出裁员等等。


 


房企自救的号角已经吹响,为了活命,面子已经越来越顾不上了。


而房企越难,就意味着到咱们手里的房子越差。


蓝光多地的房子爆停止施工,宁波余姚的蓝光雍舜府原定年底交房一期,但最近,工人跑了,售楼处搬空了,连销售的电话都打不通了!


富力全国超28个项目正在维权,西溪悦墅被曝出称用泡沫板代替水泥糊墙,房间里霉味实在是大。


 


泰禾的千万院子,也逃不过维权。


 


比买不到房更惨的,是买了房却烂尾了。


 


二手市场冰封,新房市场靠抢,还伴随着暴雷危机。


 


这年头,买个房怎么这么难!


 




伴随着房危机,更难的可能是小城市的购房者们。


 


大房企暴雷与否,尚且还有数据可看,还有政府可以为其兜底。


 


而遍布在小城市的小房企,不仅查不到信息,暴雷更是悄无声息。


截至9月5日,全国已经有274家房企发布了破产文书,平均每月有超30家房企宣布破产,也就是说每天都有1家房企被清算。


在这些破产房企,最多的就是扎根三四线的本地小房企。


 


不仅融资能力干不过大开发商,拿地也干不过大开商。随着区域开发过度,房子多得卖不完,棚改走向尾声,也让这些开发商的融资和回款越来越难。


 


三盛宏业、银亿集团、颐和地产等比较知名地方房企,已经破产。昆明今年也迎来一波破产潮,淮安阳光湖新天地项目停工被拍卖。而三四线城市的吸引力显然大不如前了,南阳最新土拍,18宗地10宗流拍。


 


接下来,在小城市买新房,是一场赌博。



这几天,多地爆出限跌令,明显还有另一层意思,警惕这些大幅降价的项目,多是回款压力巨大的房企,基本已经走在危险边缘。


 


笋盘潮的另一边,是烂尾潮。


 


三四线的购房者,难就难在没法擦亮眼睛。


 




下半场,楼市的确更难了,但也不必过于悲观。


 


新房还是可以摇的,部分城市二手市场确实不太友好,不仅价格高,而且放款慢,比如广州、深圳、西安、成都、杭州。二手市场可以再等等,让子弹再飞一会。


只是要格外注意房企的负债情况,不要被降价冲昏了头脑。结合房企半年报来看,部分房企尤其是央企,整体的负债水平控制得是比较好。


三四线城市的朋友,为了安全确实可以考虑摒弃一点新房癌,尽量买现房或二手房。


最后格外要注意的是,今年第一批供地刺激下的,千万不要碰了,这些高价地块暴雷的风险更大。


 


接下来的三个月,调控即将进入深度博弈期!


 


接下来的市场谨记,安全第一!