四季度房企还债压力大推盘、降价

来源：微观楼市发布时间：2018-10-27 11:40:02

10月26日，中国社科院发布了2018年10月份《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)。根据报告，9月份，一线城市房价由缓涨变为微降，但市场机制扭曲程度较大;准一线及二线城市由涨转跌，房价与现阶段当地居民收入水平脱节;三四线城市房价接近停涨，库存水平有望重新回升。

9月一线城市房价环比下跌0.47%

2018年9月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断。根据《报告》，与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%，为57043元/建筑平方米;深圳环比下跌0.85%，为52510元/建筑平方米;上海环比下跌1.3%，为45376元/建筑平方米。

不过，《报告》指出，虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。这主要具体表现在：在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制度

中新经纬客户端10月26日电今年以来央行已降准4次，释放资金2.15万亿元。但房地产市场调控政策持续加码，在此背景下，央行降准释放的资金直接流入房地产市场的份额极少，且利用利率、信贷、资产价格等传导机制均受限，房企融资额持续下降。诸葛找房分析认为，四季度房企将迎来还债高峰期，预计将会加速推盘，并可能通过降价、打折等手段来快速回笼资金。

　　房企融资渠道面临较大压力

　　据国家统计局日前公布的数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041万亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

安庆房地产

全国房地产开发企业本年到位资金增速及其细分来源：诸葛找房

　　诸葛找房26日发布《关于9月央行房地产金融数据解读》报告指出，房企到位资金增速持续回升主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款，房企未雨绸缪开始在一些区域采取以价换量策略，加速销售回款，支撑到位资金增长。上述数据中，国内贷款占房地产开发企业到位资金的比重仍较小，表明房企融资渠道仍面临较大压力。

　　此外，8月以来，有8家房企融资计划被终止，终止融资额度规模达406亿元。随着房企融资渠道不断收紧，加之融资过程中严监管审查，预计在短时间内，房企融资环境不会有太大改善。

　　单从9月份数据来看，委托贷款减少1435亿元，同比多减2210亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；信托贷款减少909亿元，同比多减3277亿元，信托贷款跌幅扩大，委托贷款、信托贷款融资增量跌幅的双双扩大。尽管8月信托贷款增量跌幅有所好转，但9月信托贷款、委托贷款增量跌幅的双双扩大，表明表外融资仍处于下行趋势，房地产市场融资环境并未好转。

　　购房者观望情绪增厚

　　房企贷款速度放缓，融资主要靠自筹资金以及销售定金及预收款，而这些资金的来源主要方式就是卖房。但据央行公布的数据，9月份居民按揭贷款增加4309亿元，环比小幅下跌2.40%，同比下跌9.57%，低于去年同期456亿元。

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按揭贷款增量及同环比增长来源：诸葛找房

　　诸葛找房分析指出，自6月以来，尽管按揭贷款连续4个月保持在4000亿元以上，但8月、9月按揭贷款增量持续下跌，这表明在房地产调控高压下，购房者观望情绪增厚，按揭贷款需求减少。

　　四季度债券还款额近4000亿元

　　融资额持续下降的同时，今年四季度，房企债券还款额近4000亿元，资金面紧张。在此背景下，诸葛找房认为，预计四季度房企将会加速推盘，并可能通过降价、打折等手段来快速回笼资金。

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全国房地产企业债券余额(亿元) 来源：诸葛找房

　　此外，截至三季度末，全国房企发行ABS规模达到965.59亿元，超2017年全年ABS发行规模。在强监管、去杆杠背景下，房企常规的融资渠道受限，ABS作为近几年新兴的房企融资工具颇受欢迎，融资规模不断扩大。

　　同期，长租公寓类REITs产品发行总金额164.72亿元。2017年10月11日，国内首单长租公寓类REITs在深交所发行，在此之后监管层不断释放鼓励信号，长租公寓类REITs产品不断创新，发行规模逐渐扩大。

　　诸葛找房认为，长租公寓的发展一方面契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；另一方面，在融资渠道受限、调控高压下，部分房企纷纷转型多元化发展，长租公寓类REITs产品不仅便于房地产企业融资，更能推动房地产行业金融不断创新。

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